À partir de 65 ans, un locataire aux revenus modestes bénéficie d'une protection légale contre l'expulsion que le propriétaire ne peut pas contourner sans respecter une procédure strictement encadrée. La loi ALUR impose une obligation de relogement conforme, sous peine de voir le congé déclaré sans effet. Le seuil de revenus varie selon la zone géographique : 26 687 € par an en Île-de-France, 23 201 € ailleurs.
En France, des millions de seniors vivent en location. Beaucoup ignorent qu'une fois un certain cap atteint, leur maintien dans les lieux n'est plus soumis au bon vouloir du propriétaire. La loi tranche clairement : passé 65 ans, sous conditions de ressources, un locataire ne peut pas être mis à la porte par un simple congé.
Ce dispositif, ancré dans la loi ALUR, répond à une réalité sociale précise : le risque de précarisation des personnes âgées locataires est réel, et la perte d'un logement à cet âge peut avoir des conséquences durables sur l'autonomie et la vie sociale. Le législateur a donc posé des garde-fous clairs.
La protection contre l'expulsion s'active dès 65 ans
Le mécanisme est simple dans son principe : un propriétaire qui souhaite récupérer son bien, que ce soit pour le vendre, le reprendre ou pour tout autre motif, ne peut pas délivrer un congé simple à un locataire de 65 ans ou plus dont les revenus ne dépassent pas les plafonds légaux. L'âge s'apprécie au moment précis où le congé est signifié, pas à la date d'entrée dans les lieux ni à celle de l'échéance du bail.
Les revenus pris en compte sont ceux de la dernière année connue avant la notification du congé. Concrètement, si un propriétaire notifie un congé en 2025, c'est sur les revenus de 2024 que l'éligibilité du locataire à la protection sera appréciée.
Les plafonds de ressources selon la zone géographique
Deux barèmes s'appliquent selon la localisation du logement. Pour une personne seule en Île-de-France, le plafond annuel est fixé à 26 687 €. Pour le reste du territoire, ce seuil descend à 23 201 €. Ces montants concernent les revenus annuels nets, et des tranches spécifiques existent pour les ménages composés de plusieurs personnes.
Les plafonds de revenus sont révisés périodiquement. Il est conseillé de vérifier les montants en vigueur au moment de la notification du congé, car les chiffres peuvent évoluer d’une année sur l’autre.
La protection étendue aux proches hébergés
La loi va plus loin qu'on ne le croit souvent. Un locataire de moins de 65 ans peut lui aussi bénéficier indirectement de cette protection si une personne âgée d'au moins 65 ans vit sous son toit à titre de proche à charge, comme un parent ou un conjoint. Prenons un exemple concret : un adulte hébergeant son père retraité de 70 ans bénéficie, sous conditions de ressources, de la même protection que s'il avait lui-même l'âge requis. Ce mécanisme d'extension évite que la cohabitation intergénérationnelle devienne un facteur de vulnérabilité locative.
L'obligation de relogement à la charge du propriétaire
Lorsqu'un propriétaire souhaite tout de même mettre fin au bail d'un locataire protégé, il ne peut pas simplement ignorer la règle. La loi lui impose une obligation de relogement précise et contraignante. L'offre qu'il présente doit répondre à plusieurs critères cumulatifs : être située à proximité du précédent domicile, être adaptée aux besoins physiques du locataire (rez-de-chaussée ou présence d'un ascenseur si nécessaire), et préserver sa vie sociale ainsi que son autonomie.
Cette exigence n'est pas anodine. Elle signifie qu'un propriétaire ne peut pas proposer un logement à l'autre bout du pays, dans un immeuble sans ascenseur à un locataire à mobilité réduite, ou dans un environnement qui couperait l'intéressé de son réseau social. Et si l'offre ne remplit pas ces conditions, le locataire a parfaitement le droit de la refuser. Un refus justifié ne peut pas lui être opposé pour valider un congé.
Le préavis minimal légal est de 6 mois. Cette durée s'impose au propriétaire dès lors qu'il engage une procédure de congé, quelle qu'en soit la motivation.
- Maintien dans les lieux tant que les conditions d’âge et de ressources sont remplies
- Droit de refuser un relogement inadapté
- Préavis minimum de 6 mois
- Protection étendue aux proches hébergés âgés de 65 ans ou plus
- Ne s’applique pas en cas d’abandon du logement
- Levée en cas d’impayés importants et répétés
- Propriétaire lui-même âgé de plus de 65 ans ou aux ressources modestes : obligation de relogement supprimée
Les exceptions qui lèvent la protection
La protection n'est pas absolue. Deux situations permettent au propriétaire d'y déroger sans être tenu à l'obligation de relogement : l'abandon du logement par le locataire, et les impayés importants répétés. Ces exceptions visent à éviter que le dispositif protecteur ne soit détourné au détriment de propriétaires de bonne foi.
Une autre exception mérite attention : si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures aux mêmes seuils que ceux appliqués au locataire, il n'est pas soumis à l'obligation de relogement. La loi établit ici une forme d'équilibre : deux personnes en situation de vulnérabilité comparable ne peuvent pas se voir imposer des obligations asymétriques. Dans ce cas, propriétaire et locataire se retrouvent sur un pied d'égalité juridique, et le congé peut être signifié dans les conditions ordinaires.
Ce sujet rejoint d'autres questions patrimoniales et successorales que se posent les seniors. La question des droits liés au logement à un âge avancé est d'ailleurs étroitement liée à celle des droits fiscaux : certains propriétaires de plus de 76 ans peuvent par exemple bénéficier d'une exonération de taxe foncière, une réalité méconnue qui illustre la complexité du droit immobilier pour cette tranche d'âge. De même, les droits des locataires en matière de dégradations peuvent réserver des surprises : un locataire qui dégrade un logement peut parfois être exonéré de toute réparation si le propriétaire a omis une formalité obligatoire à l'entrée dans les lieux.
Ce que cette protection change concrètement pour les seniors locataires
Le principal effet de ce dispositif est le maintien dans les lieux garanti tant que les conditions sont réunies. Pour un retraité aux revenus modestes vivant dans un logement depuis de nombreuses années, c'est une sécurité considérable. La perspective de devoir quitter un environnement familier, ses voisins, ses commerces de proximité et ses habitudes quotidiennes représente un bouleversement que la loi cherche précisément à éviter.
Concrètement, un propriétaire qui ignore ce cadre légal et délivre un congé sans respecter la procédure encadrée s'expose à voir ce congé annulé. Le locataire peut contester la validité du congé devant le tribunal, et obtenir son maintien dans les lieux. La loi ne laisse pas de place à l'interprétation sur ce point.
À noter que les charges liées au logement évoluent par ailleurs. Depuis 2026, certaines collectivités comme l'agglomération Loire Forez ont introduit un nouvel impôt en remplacement de la taxe des ordures ménagères, ce qui peut peser sur le budget des foyers seniors. Cette évolution fiscale s'ajoute aux enjeux de sécurité locative que la protection contre l'expulsion cherche à stabiliser. Pour les seniors qui perçoivent de faibles pensions, chaque charge supplémentaire compte, comme l'illustre la situation de retraités ayant cotisé toute leur vie sur des bases minimales.
La protection contre l’expulsion s’applique si le locataire a 65 ans ou plus au moment de la signification du congé et si ses revenus annuels ne dépassent pas 26 687 € en Île-de-France ou 23 201 € ailleurs. Le propriétaire est alors tenu de proposer un relogement adapté, avec un préavis d’au moins 6 mois.
