{"id":621,"date":"2026-03-11T16:18:00","date_gmt":"2026-03-11T15:18:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/selon-la-justice-le-locataire-qui-degrade-un-logement-na-rien-a-payer-en-fin-de-bail-si-son-proprietaire-oublie-cette-formalite-3\/"},"modified":"2026-03-11T16:18:29","modified_gmt":"2026-03-11T15:18:29","slug":"selon-la-justice-le-locataire-qui-degrade-un-logement-na-rien-a-payer-en-fin-de-bail-si-son-proprietaire-oublie-cette-formalite-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/selon-la-justice-le-locataire-qui-degrade-un-logement-na-rien-a-payer-en-fin-de-bail-si-son-proprietaire-oublie-cette-formalite-3\/","title":{"rendered":"Selon la justice, le locataire qui d\u00e9grade un logement n\u2019a rien \u00e0 payer en fin de bail si son propri\u00e9taire oublie cette formalit\u00e9"},"content":{"rendered":"
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Un arr\u00eat de la Cour de cassation<\/strong> du 16 novembre 2023<\/strong> \u00e9tablit clairement qu'un \u00e9tat des lieux r\u00e9dig\u00e9 unilat\u00e9ralement par le mandataire du bailleur, sans pr\u00e9sence du locataire, est d\u00e9pourvu de toute valeur probante. R\u00e9sultat : m\u00eame un locataire ayant d\u00e9grad\u00e9 son logement peut repartir sans verser un centime si son propri\u00e9taire a n\u00e9glig\u00e9 cette formalit\u00e9. Le bailleur a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 restituer 1 539,60 euros<\/strong> au locataire, d\u00e9p\u00f4t de garantie et p\u00e9nalit\u00e9s de retard compris.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Un jardin laiss\u00e9 \u00e0 l'abandon, des d\u00e9gradations constat\u00e9es, et pourtant le propri\u00e9taire repart les mains vides. Ce sc\u00e9nario, qui peut sembler contre-intuitif, est pourtant exactement ce qu'a tranch\u00e9 la Cour de cassation<\/strong> dans un arr\u00eat rendu le 16 novembre 2023<\/strong>. La d\u00e9cision est sans appel : un \u00e9tat des lieux de sortie mal r\u00e9alis\u00e9 prive d\u00e9finitivement le bailleur de tout recours financier contre son locataire.<\/p>\n

Le litige portait sur un d\u00e9faut d'entretien du jardin. Le mandataire du bailleur avait r\u00e9dig\u00e9 l'\u00e9tat des lieux seul, sans que le locataire soit pr\u00e9sent. Ce document, cens\u00e9 prouver les d\u00e9gradations et justifier des retenues sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong>, a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 par la justice. Non pas parce que les d\u00e9gradations \u00e9taient contest\u00e9es, mais parce que la proc\u00e9dure n'avait pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e.<\/p>\n

L'\u00e9tat des lieux contradictoire, une exigence l\u00e9gale sans exception<\/h2>\n

La loi est pr\u00e9cise sur ce point. L'\u00e9tat des lieux de sortie doit \u00eatre contradictoire<\/strong> : il implique la pr\u00e9sence simultan\u00e9e du propri\u00e9taire et du locataire, ou de leurs repr\u00e9sentants respectifs. Ce caract\u00e8re contradictoire n'est pas une simple recommandation de bonne pratique, c'est une condition de validit\u00e9 du document lui-m\u00eame.<\/p>\n

Quand un bailleur ou son mandataire r\u00e9dige ce document seul, sans avoir suivi la proc\u00e9dure pr\u00e9vue, le r\u00e9sultat est automatiquement frapp\u00e9 de nullit\u00e9. La justice ne cherche pas \u00e0 savoir si les d\u00e9gradations sont r\u00e9elles ou fictives. Elle examine d'abord si la forme a \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e. Si ce n'est pas le cas, le fond ne compte plus.<\/p>\n

Ce que dit la loi sur la proc\u00e9dure \u00e0 suivre<\/h3>\n

Lorsque le locataire refuse de participer \u00e0 l'\u00e9tat des lieux ou qu'il est absent, le bailleur n'est pas pour autant autoris\u00e9 \u00e0 agir seul. La loi pr\u00e9voit une proc\u00e9dure pr\u00e9cise : le propri\u00e9taire doit d'abord tenter d'organiser une rencontre amiable. En cas d'\u00e9chec, il lui appartient d'adresser une convocation officielle par courrier recommand\u00e9<\/strong> au locataire. Et si ce dernier reste absent ou refuse de se pr\u00e9senter, le bailleur doit alors faire appel \u00e0 un commissaire de justice<\/strong>, seul professionnel habilit\u00e9 \u00e0 dresser un \u00e9tat des lieux unilat\u00e9ral opposable.<\/p>\n

C'est pr\u00e9cis\u00e9ment cette \u00e9tape qui a \u00e9t\u00e9 omise dans l'affaire jug\u00e9e en novembre 2023. Le mandataire a r\u00e9dig\u00e9 le document seul, sans commissaire de justice, sans convocation pr\u00e9alable. La justice n'a laiss\u00e9 aucune place \u00e0 l'interpr\u00e9tation.<\/p>\n

La charge de la preuve p\u00e8se enti\u00e8rement sur le bailleur<\/h3>\n

Un point souvent ignor\u00e9 des propri\u00e9taires : c'est \u00e0 eux de prouver qu'ils ont respect\u00e9 la proc\u00e9dure, pas au locataire de d\u00e9montrer qu'elle ne l'a pas \u00e9t\u00e9. Cette asym\u00e9trie est fondamentale. Le bailleur qui ne conserve pas les preuves d'envoi de sa convocation, les \u00e9changes relatifs \u00e0 la prise de rendez-vous ou le recours au commissaire de justice se retrouve dans l'incapacit\u00e9 de d\u00e9fendre sa position devant un tribunal.<\/p>\n

\n \u26a0\ufe0f<\/span><\/p>\n
\n Attention<\/span>
\n En l’absence d’\u00e9tat des lieux contradictoire valable, aucune d\u00e9gradation, m\u00eame manifeste et document\u00e9e par ailleurs, ne peut justifier une retenue sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie. La proc\u00e9dure prime sur la r\u00e9alit\u00e9 des faits.\n <\/div>\n<\/div>\n

Le d\u00e9p\u00f4t de garantie restitu\u00e9, avec p\u00e9nalit\u00e9s<\/h2>\n

Dans l'affaire tranch\u00e9e par la Cour de cassation<\/strong>, le bailleur n'a pas seulement perdu son droit \u00e0 retenir une partie du d\u00e9p\u00f4t de garantie. Il a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 rembourser 1 539,60 euros<\/strong> au locataire, une somme qui int\u00e8gre \u00e0 la fois le d\u00e9p\u00f4t de garantie non restitu\u00e9 et les p\u00e9nalit\u00e9s de retard accumul\u00e9es.<\/p>\n

\n 1 539,60 \u20ac<\/span>
\n restitu\u00e9s au locataire, d\u00e9p\u00f4t de garantie et p\u00e9nalit\u00e9s de retard inclus<\/span>\n<\/div>\n

Ce m\u00e9canisme de p\u00e9nalit\u00e9s existe pr\u00e9cis\u00e9ment pour dissuader les bailleurs de retarder abusivement la restitution des sommes dues. Quand un propri\u00e9taire refuse de rendre le d\u00e9p\u00f4t de garantie sans motif l\u00e9galement valable, les p\u00e9nalit\u00e9s s'accumulent. Et si l'\u00e9tat des lieux unilat\u00e9ral est invalid\u00e9, le motif dispara\u00eet r\u00e9troactivement. Le bailleur se retrouve alors \u00e0 devoir rembourser bien plus que ce qu'il esp\u00e9rait retenir.<\/p>\n

Cette situation illustre un risque souvent sous-estim\u00e9 dans la gestion locative. Les propri\u00e9taires qui louent leur logement<\/a> doivent int\u00e9grer ces exigences proc\u00e9durales d\u00e8s la r\u00e9daction du contrat de bail, et non les d\u00e9couvrir au moment du litige.<\/p>\n

Ce que les propri\u00e9taires doivent faire pour se prot\u00e9ger<\/h2>\n

La jurisprudence issue de cet arr\u00eat est sans ambigu\u00eft\u00e9 : le respect de la proc\u00e9dure n'est pas n\u00e9gociable. Mais des mesures concr\u00e8tes permettent aux bailleurs de se pr\u00e9munir contre ce type de situation.<\/p>\n

La premi\u00e8re pr\u00e9caution consiste \u00e0 pr\u00e9voir, d\u00e8s la signature du bail, la possibilit\u00e9 de recourir \u00e0 un commissaire de justice<\/strong> en cas de d\u00e9saccord ou d'absence du locataire lors de l'\u00e9tat des lieux de sortie. Cette clause, anticip\u00e9e en amont, simplifie consid\u00e9rablement la gestion d'une fin de bail conflictuelle.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, voici les \u00e9tapes \u00e0 respecter :<\/p>\n