{"id":399,"date":"2026-03-06T10:32:00","date_gmt":"2026-03-06T09:32:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/?p=399"},"modified":"2026-03-06T10:32:29","modified_gmt":"2026-03-06T09:32:29","slug":"selon-la-justice-le-locataire-qui-degrade-un-logement-na-rien-a-payer-en-fin-de-bail-si-son-proprietaire-oublie-cette-formalite-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/selon-la-justice-le-locataire-qui-degrade-un-logement-na-rien-a-payer-en-fin-de-bail-si-son-proprietaire-oublie-cette-formalite-2\/","title":{"rendered":"Selon La Justice Le Locataire Qui Degrade Un Logement Na Rien A Payer En Fin De Bail Si Son Proprietaire Oublie Cette Formalite"},"content":{"rendered":"
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Un arr\u00eat de la Cour de cassation<\/strong> du 16 novembre 2023<\/strong> le confirme sans ambigu\u00eft\u00e9 : un propri\u00e9taire qui \u00e9tablit seul l'\u00e9tat des lieux de sortie perd tout droit \u00e0 retenir le d\u00e9p\u00f4t de garantie, m\u00eame si des d\u00e9gradations r\u00e9elles existent. La formalit\u00e9 est non n\u00e9gociable, et son absence co\u00fbte cher au bailleur.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Un litige en apparence banal, un jardin mal entretenu, une retenue sur d\u00e9p\u00f4t de garantie contest\u00e9e. Mais derri\u00e8re cette affaire ordinaire se cache une r\u00e8gle de droit que beaucoup de propri\u00e9taires ignorent encore, parfois \u00e0 leurs d\u00e9pens. La Cour de cassation<\/strong> a tranch\u00e9 : sans \u00e9tat des lieux contradictoire, le locataire ne doit rien, quelles que soient les d\u00e9gradations constat\u00e9es.<\/p>\n

Le mandataire du propri\u00e9taire avait r\u00e9dig\u00e9 seul l'\u00e9tat des lieux de sortie. Une erreur de proc\u00e9dure qui a tout fait basculer. Le bailleur a finalement \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 restituer 1 539,60 euros<\/strong> au locataire, d\u00e9p\u00f4t de garantie et p\u00e9nalit\u00e9s de retard compris.<\/p>\n

L'\u00e9tat des lieux contradictoire, une obligation sans d\u00e9rogation possible<\/h2>\n

L'\u00e9tat des lieux de sortie n'est pas une simple formalit\u00e9 administrative. C'est un acte juridique encadr\u00e9, dont la validit\u00e9 repose sur une condition fondamentale : il doit \u00eatre \u00e9tabli contradictoirement<\/strong>, c'est-\u00e0-dire en pr\u00e9sence du locataire et du propri\u00e9taire, ou de leurs repr\u00e9sentants respectifs. Ce principe est au c\u0153ur de la protection des deux parties dans toute relation locative.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, si le bailleur ou son mandataire r\u00e9dige seul ce document, sans que le locataire soit pr\u00e9sent ni convoqu\u00e9 dans les formes, l'\u00e9tat des lieux n'a aucune valeur probante<\/strong> devant un tribunal. La justice ne peut pas s'appuyer sur un document \u00e9tabli unilat\u00e9ralement pour justifier une retenue financi\u00e8re. C'est exactement ce que la Cour de cassation a rappel\u00e9 dans son arr\u00eat du 16 novembre 2023.<\/p>\n

La convocation formelle, point de d\u00e9part de la proc\u00e9dure<\/h3>\n

Le propri\u00e9taire qui souhaite organiser un \u00e9tat des lieux de sortie doit proposer une date et un horaire pr\u00e9cis au locataire par courrier recommand\u00e9<\/strong>. Cette \u00e9tape n'est pas facultative. Elle constitue la preuve que le bailleur a bien respect\u00e9 son obligation d'informer l'occupant sortant. Sans cette trace \u00e9crite, aucun recours s\u00e9rieux n'est envisageable en cas de litige ult\u00e9rieur.<\/p>\n

Et si le locataire ne r\u00e9pond pas, refuse de se pr\u00e9senter ou se montre de mauvaise foi ? La loi pr\u00e9voit une solution : le propri\u00e9taire doit alors faire appel \u00e0 un commissaire de justice<\/strong> (anciennement huissier de justice) pour \u00e9tablir un \u00e9tat des lieux contradictoire. Cette intervention officielle garantit la validit\u00e9 du document, m\u00eame en l'absence du locataire.<\/p>\n

Le r\u00f4le du commissaire de justice en cas d'absence ou de d\u00e9saccord<\/h3>\n

Le recours au commissaire de justice<\/strong> est la seule alternative l\u00e9gale lorsque le locataire est absent ou refuse de participer \u00e0 l'\u00e9tat des lieux. Ce professionnel asserment\u00e9 dresse un constat qui a, lui, une pleine valeur juridique. Les frais engag\u00e9s sont partag\u00e9s entre les deux parties selon les modalit\u00e9s pr\u00e9vues par la loi. C'est une d\u00e9pense que beaucoup de bailleurs h\u00e9sitent \u00e0 engager, mais qui s'av\u00e8re bien moins co\u00fbteuse que la condamnation \u00e0 restituer l'int\u00e9gralit\u00e9 du d\u00e9p\u00f4t de garantie, major\u00e9 de p\u00e9nalit\u00e9s.<\/p>\n

\n \u26a0\ufe0f<\/span><\/p>\n
\n Attention<\/span>
\n Un \u00e9tat des lieux r\u00e9dig\u00e9 uniquement par le propri\u00e9taire ou son mandataire, sans la pr\u00e9sence du locataire ni l’intervention d’un commissaire de justice, est frapp\u00e9 de nullit\u00e9. Il ne peut servir de base \u00e0 aucune retenue sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie.\n <\/div>\n<\/div>\n

Ce que la d\u00e9cision de la Cour de cassation change pour les propri\u00e9taires<\/h2>\n

L'arr\u00eat du 16 novembre 2023<\/strong> ne cr\u00e9e pas un nouveau droit : il rappelle avec force une r\u00e8gle existante que la pratique locative tend parfois \u00e0 minimiser. Le propri\u00e9taire dont le mandataire avait r\u00e9dig\u00e9 seul l'\u00e9tat des lieux de sortie s'est retrouv\u00e9 dans l'impossibilit\u00e9 de justifier la moindre retenue, m\u00eame pour un d\u00e9faut d'entretien du jardin pourtant document\u00e9.<\/p>\n

R\u00e9sultat : la condamnation \u00e0 restituer 1 539,60 euros<\/strong> au locataire, sans possibilit\u00e9 de discussion sur le fond. Peu importe que le jardin ait r\u00e9ellement \u00e9t\u00e9 laiss\u00e9 en mauvais \u00e9tat. Sans proc\u00e9dure contradictoire, le fond ne peut m\u00eame pas \u00eatre examin\u00e9. La forme prime sur tout le reste.<\/p>\n

D\u00e9gradations av\u00e9r\u00e9es mais non opposables : le paradoxe juridique<\/h3>\n

C'est le point qui surprend le plus dans cette affaire. Le litige portait sur un d\u00e9faut d'entretien du jardin, une d\u00e9gradation concr\u00e8te, visible, probablement photographi\u00e9e. Mais parce que l'\u00e9tat des lieux de sortie n'a pas \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli dans les r\u00e8gles, cette r\u00e9alit\u00e9 factuelle devient juridiquement inopposable au locataire. Tous les frais de r\u00e9paration<\/strong> restent \u00e0 la charge du propri\u00e9taire, m\u00eame si les d\u00e9gradations sont indiscutables.<\/p>\n

Ce paradoxe illustre la rigueur du droit locatif fran\u00e7ais : la protection du locataire passe par le respect strict des proc\u00e9dures, et ce respect s'impose au bailleur sans exception. La loi anti-squat<\/a> a certes renforc\u00e9 certains droits des propri\u00e9taires ces derni\u00e8res ann\u00e9es, mais elle n'a pas modifi\u00e9 les r\u00e8gles fondamentales de l'\u00e9tat des lieux.<\/p>\n

\n 1 539,60 \u20ac<\/span>
\n restitu\u00e9s au locataire suite \u00e0 l’invalidation de l’\u00e9tat des lieux unilat\u00e9ral<\/span>\n<\/div>\n

Les obligations pratiques du bailleur pour s\u00e9curiser sa proc\u00e9dure<\/h2>\n

Conna\u00eetre la r\u00e8gle ne suffit pas. Le propri\u00e9taire doit adopter une m\u00e9thode rigoureuse \u00e0 chaque fin de bail pour \u00e9viter de se retrouver dans la m\u00eame situation que le bailleur condamn\u00e9 en 2023.<\/p>\n

La proc\u00e9dure \u00e0 respecter se d\u00e9cline en plusieurs \u00e9tapes concr\u00e8tes :<\/p>\n