{"id":287,"date":"2026-02-27T07:12:00","date_gmt":"2026-02-27T06:12:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/?p=287"},"modified":"2026-02-27T07:12:00","modified_gmt":"2026-02-27T06:12:00","slug":"comment-fonctionne-lappel-fonds-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/comment-fonctionne-lappel-fonds-copropriete\/","title":{"rendered":"Comment fonctionne l&rsquo;appel de fonds en copropri\u00e9t\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"<p>La gestion d&rsquo;une copropri\u00e9t\u00e9 s&rsquo;appuie sur un m\u00e9canisme financier pr\u00e9cis et encadr\u00e9 : <strong>l&rsquo;appel de fonds<\/strong>. Ce syst\u00e8me permet au syndic de collecter les sommes n\u00e9cessaires au bon fonctionnement de l&rsquo;immeuble. Comprendre son fonctionnement \u00e9vite les mauvaises surprises et facilite la gestion de votre budget. Chaque copropri\u00e9taire doit participer aux d\u00e9penses communes selon une r\u00e9partition d\u00e9finie par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Cette participation s&rsquo;effectue via des versements p\u00e9riodiques qui assurent la p\u00e9rennit\u00e9 du patrimoine collectif.<\/p>\n<p><strong>Points importants :<\/strong><\/p>\n<p><P>L&rsquo;appel de fonds permet au syndic de <strong>collecter les charges<\/strong> aupr\u00e8s des copropri\u00e9taires.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Base l\u00e9gale :<\/strong> <em>Provisions obligatoires<\/em> vers\u00e9es trimestriellement selon le budget pr\u00e9visionnel vot\u00e9 en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/li>\n<li><strong>Types d&rsquo;appels :<\/strong> Charges g\u00e9n\u00e9rales courantes, charges sp\u00e9ciales selon \u00e9quipements, travaux exceptionnels et <em>fonds de travaux obligatoire<\/em> (5% minimum pour copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 50 lots)<\/li>\n<li><strong>Calcul personnalis\u00e9 :<\/strong> Montant d\u00e9termin\u00e9 par les <strong>tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> de chaque lot, proportionnel \u00e0 sa superficie ou valeur<\/li>\n<li><strong>Modalit\u00e9s de r\u00e8glement :<\/strong> Virement, pr\u00e9l\u00e8vement automatique ou paiement en ligne dans un d\u00e9lai d&rsquo;un mois maximum<\/li>\n<li><strong>Contestation :<\/strong> Examen du r\u00e8glement et proc\u00e8s-verbal d&rsquo;assembl\u00e9e requis, paiement <em>reste obligatoire pendant le litige<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<h2>Les fondements juridiques de l&rsquo;appel de fonds<\/h2>\n<p><strong>Le cadre l\u00e9gal<\/strong> de l&rsquo;appel de fonds repose sur l&rsquo;article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, compl\u00e9t\u00e9 par le d\u00e9cret du 17 mars 1967. Ces textes \u00e9tablissent que chaque copropri\u00e9taire verse des <em>provisions obligatoires<\/em> selon le budget pr\u00e9visionnel vot\u00e9 en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. L&rsquo;exigibilit\u00e9 est fix\u00e9e par d\u00e9faut le premier jour de chaque trimestre, soit les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. L&rsquo;assembl\u00e9e peut modifier cette p\u00e9riodicit\u00e9 pour l&rsquo;adapter aux besoins sp\u00e9cifiques de l&rsquo;immeuble.<\/p>\n<p>L&rsquo;article 35-2 du d\u00e9cret 2019-650 du 27 juin 2019 encadre sp\u00e9cifiquement les modalit\u00e9s d&rsquo;envoi et le contenu obligatoire. Chaque document doit mentionner le montant r\u00e9clam\u00e9, l&rsquo;objet pr\u00e9cis de la d\u00e9pense et la date d&rsquo;exigibilit\u00e9. Le syndic peut transmettre cet avis par courrier simple ou par email, \u00e0 condition que le copropri\u00e9taire ait donn\u00e9 son <strong>accord expr\u00e8s<\/strong> pour ce mode de communication \u00e9lectronique.<\/p>\n<p>La <em>p\u00e9riodicit\u00e9 des appels<\/em> peut varier selon les d\u00e9cisions collectives. Si le rythme trimestriel reste le plus r\u00e9pandu, certaines copropri\u00e9t\u00e9s optent pour une fr\u00e9quence mensuelle afin de lisser l&rsquo;effort financier. D&rsquo;autres privil\u00e9gient un syst\u00e8me semestriel. Ces choix doivent \u00eatre valid\u00e9s lors d&rsquo;une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Un d\u00e9lai d&rsquo;environ 15 jours s\u00e9pare g\u00e9n\u00e9ralement l&rsquo;envoi de l&rsquo;avis et la date d&rsquo;exigibilit\u00e9, m\u00eame si aucune obligation l\u00e9gale stricte n&rsquo;impose ce d\u00e9lai.<\/p>\n<h2>Les diff\u00e9rentes cat\u00e9gories d&rsquo;appel de fonds<\/h2>\n<p><strong>Les charges g\u00e9n\u00e9rales<\/strong> constituent la cat\u00e9gorie la plus courante. Elles couvrent les d\u00e9penses pr\u00e9vues au budget pr\u00e9visionnel comme la conservation de l&rsquo;immeuble, l&rsquo;entretien des parties communes, la r\u00e9mun\u00e9ration du personnel ou encore les frais d&rsquo;administration. Ces charges se subdivisent en charges courantes et charges sp\u00e9ciales. Les premi\u00e8res concernent tous les copropri\u00e9taires sans distinction. Les secondes se rapportent aux \u00e9quipements dont certains lots ne b\u00e9n\u00e9ficient pas n\u00e9cessairement.<\/p>\n<p>Pour <strong>les charges sp\u00e9ciales<\/strong>, une grille de r\u00e9partition \u00e9tablie par un expert d\u00e9termine la contribution de chacun. Un propri\u00e9taire d&rsquo;un parking ne paiera pas pour l&rsquo;entretien des tapis d&rsquo;escalier. Un habitant du rez-de-chauss\u00e9e ne sera pas redevable de l&rsquo;ascenseur dans les m\u00eames proportions qu&rsquo;un r\u00e9sident du cinqui\u00e8me \u00e9tage. Cette r\u00e9partition prend en compte l&rsquo;utilit\u00e9 r\u00e9elle ou potentielle de chaque \u00e9quipement pour le lot concern\u00e9.<\/p>\n<p><em>Les travaux exceptionnels<\/em> g\u00e9n\u00e8rent des appels de fonds hors budget pr\u00e9visionnel. L&rsquo;article 44 du d\u00e9cret du 17 mars 1967 liste les op\u00e9rations concern\u00e9es : conservation, am\u00e9lioration, transformation ou adjonction sur les parties communes. Ces travaux font l&rsquo;objet d&rsquo;un vote en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale qui fixe les modalit\u00e9s d&rsquo;ex\u00e9cution et le calendrier des appels. Dans ce contexte, <a href=\"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/comment-eviter-droits-succession-bien-immobilier\/\">comment \u00e9viter les droits de succession sur un bien immobilier<\/a> peut devenir une pr\u00e9occupation pour les propri\u00e9taires souhaitant transmettre leur patrimoine.<\/p>\n<p>Depuis la loi ALUR, <strong>le fonds de travaux<\/strong> repr\u00e9sente une obligation pour les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 50 lots. La provision annuelle doit atteindre au minimum 5% du budget pr\u00e9visionnel. Ces sommes restent d\u00e9finitivement acquises au syndicat et suivent le lot en cas de vente. Contrairement aux avances de tr\u00e9sorerie, aucun remboursement n&rsquo;intervient lors d&rsquo;une cession. Cette disposition vise \u00e0 anticiper les gros chantiers de r\u00e9novation et \u00e0 \u00e9viter les situations de blocage financier.<\/p>\n<table>\n<tr>\n<th>Type d&rsquo;appel de fonds<\/th>\n<th>P\u00e9riodicit\u00e9<\/th>\n<th>Base de calcul<\/th>\n<th>Remboursable \u00e0 la vente<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges g\u00e9n\u00e9rales<\/td>\n<td>Trimestrielle<\/td>\n<td>Budget pr\u00e9visionnel<\/td>\n<td>Non (r\u00e9gularisation annuelle)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Travaux exceptionnels<\/td>\n<td>Ponctuelle<\/td>\n<td>Devis et r\u00e9solution AG<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fonds travaux ALUR<\/td>\n<td>Annuelle<\/td>\n<td>5% minimum du budget<\/td>\n<td>Non (suit le lot)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Avance de tr\u00e9sorerie<\/td>\n<td>Unique puis permanente<\/td>\n<td>1\/6 du budget maximum<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h2>Le calcul du montant et les modalit\u00e9s de r\u00e8glement<\/h2>\n<p><strong>Le montant r\u00e9clam\u00e9<\/strong> se calcule \u00e0 partir de deux param\u00e8tres essentiels : le budget pr\u00e9visionnel et les tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9. Chaque lot dispose d&rsquo;une quote-part exprim\u00e9e en tanti\u00e8mes, g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9termin\u00e9e selon la superficie ou la valeur du bien. La formule applicable est simple : montant total des charges multipli\u00e9 par le nombre de tanti\u00e8mes du lot, divis\u00e9 par le total des tanti\u00e8mes de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Cette r\u00e9partition explique pourquoi deux propri\u00e9taires d&rsquo;un m\u00eame immeuble re\u00e7oivent des <em>appels de montants diff\u00e9rents<\/em>. Un studio de 30 m\u00b2 ne contribue pas comme un appartement de 100 m\u00b2. Les tanti\u00e8mes refl\u00e8tent cette r\u00e9alit\u00e9 et garantissent une contribution proportionnelle \u00e0 la jouissance des parties communes.<\/p>\n<p>Pour <strong>r\u00e9gler l&rsquo;appel de fonds<\/strong>, plusieurs moyens s&rsquo;offrent aux copropri\u00e9taires. Le virement bancaire reste la solution la plus utilis\u00e9e car il offre une tra\u00e7abilit\u00e9 imm\u00e9diate. Le pr\u00e9l\u00e8vement SEPA automatique \u00e9vite les oublis et permet de suspendre le paiement en cas de litige. Depuis 2015, la plupart des syndics proposent un espace personnel s\u00e9curis\u00e9 permettant le paiement en ligne. Le ch\u00e8que demeure accept\u00e9 mais g\u00e9n\u00e8re des d\u00e9lais d&rsquo;acheminement et d&rsquo;encaissement plus importants.<\/p>\n<p>La date limite de paiement correspond g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 un d\u00e9lai d&rsquo;un mois apr\u00e8s r\u00e9ception du courrier. Il reste imp\u00e9ratif de <em>respecter cette \u00e9ch\u00e9ance<\/em> pour \u00e9viter les p\u00e9nalit\u00e9s. Conservez syst\u00e9matiquement l&rsquo;avis d&rsquo;appel ainsi que le justificatif de paiement. Ces documents constituent des preuves en cas de contestation ult\u00e9rieure.<\/p>\n<h2>Les situations particuli\u00e8res et recours possibles<\/h2>\n<p><strong>En cas de vente<\/strong>, le propri\u00e9taire redevable est celui qui d\u00e9tient le lot au moment de la date d&rsquo;exigibilit\u00e9. L&rsquo;article 6 du d\u00e9cret du 17 mars 1967 pr\u00e9cise que l&rsquo;acqu\u00e9reur devient responsable des charges d\u00e8s r\u00e9ception par le syndic de l&rsquo;avis de mutation transmis par le notaire. Un \u00e9tat dat\u00e9 r\u00e9capitule les sommes dues et prot\u00e8ge l&rsquo;acheteur contre la transmission de dettes.<\/p>\n<p>Le notaire peut imposer un <em>s\u00e9questre sur le prix de vente<\/em> pour garantir le paiement des appels en cours. Cette pr\u00e9caution s\u00e9curise le syndicat. Un prorata contractuel r\u00e9partit souvent les charges du trimestre entre vendeur et acqu\u00e9reur selon la date effective de signature.<\/p>\n<p><strong>La contestation d&rsquo;un appel<\/strong> n\u00e9cessite un examen minutieux du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, du budget pr\u00e9visionnel vot\u00e9 et du proc\u00e8s-verbal d&rsquo;assembl\u00e9e. V\u00e9rifiez la coh\u00e9rence entre l&rsquo;appel re\u00e7u et les d\u00e9cisions collectives. Demandez des justificatifs au syndic par lettre recommand\u00e9e : \u00e9tat de r\u00e9partition, copie de r\u00e9solution, devis pour les travaux.<\/p>\n<p>Si la r\u00e9ponse du syndic ne satisfait pas ou reste absente, le tribunal judiciaire peut \u00eatre saisi dans un d\u00e9lai de cinq ans. Attention d&rsquo;un autre c\u00f4t\u00e9 : le paiement reste obligatoire pendant la contestation. Refuser de r\u00e9gler expose \u00e0 des p\u00e9nalit\u00e9s et \u00e0 une proc\u00e9dure de recouvrement.<\/p>\n<p>Les <strong>impay\u00e9s d\u00e9clenchent une proc\u00e9dure<\/strong> encadr\u00e9e. Apr\u00e8s mise en demeure rest\u00e9e sans r\u00e9ponse pendant 30 jours, le syndic peut saisir le tribunal. La loi \u00c9lan a renforc\u00e9 les moyens d&rsquo;action : inscription d&rsquo;une hypoth\u00e8que l\u00e9gale, saisie conservatoire des loyers si le bien est lou\u00e9, priorit\u00e9 de paiement lors d&rsquo;une vente gr\u00e2ce au privil\u00e8ge immobilier.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La gestion d&rsquo;une copropri\u00e9t\u00e9 s&rsquo;appuie sur un m\u00e9canisme financier pr\u00e9cis et encadr\u00e9 : l&rsquo;appel de fonds. Ce syst\u00e8me permet au syndic de collecter les sommes n\u00e9cessaires au bon fonctionnement de l&rsquo;immeuble. Comprendre son fonctionnement \u00e9vite les mauvaises surprises et facilite la gestion de votre budget. 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