{"id":286,"date":"2026-02-25T07:50:00","date_gmt":"2026-02-25T06:50:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/?p=286"},"modified":"2026-02-25T07:50:00","modified_gmt":"2026-02-25T06:50:00","slug":"combien-loyers-impayes-lexpulsion-locataire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/combien-loyers-impayes-lexpulsion-locataire\/","title":{"rendered":"Combien de loyers impay\u00e9s avant l&rsquo;expulsion du locataire ?"},"content":{"rendered":"<p>Face aux <strong>impay\u00e9s de loyer<\/strong>, de nombreux propri\u00e9taires s&rsquo;interrogent sur le d\u00e9lai n\u00e9cessaire avant d&rsquo;envisager l&rsquo;expulsion. Contrairement aux id\u00e9es re\u00e7ues, <em>il n&rsquo;existe aucun seuil l\u00e9gal imposant d&rsquo;attendre un nombre pr\u00e9cis de loyers impay\u00e9s<\/em>. Selon l&rsquo;article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une proc\u00e9dure peut \u00eatre initi\u00e9e <strong>d\u00e8s le deuxi\u00e8me mois d&rsquo;impay\u00e9<\/strong>, \u00e0 condition de respecter rigoureusement le cadre juridique en vigueur. Cette d\u00e9marche reste d&rsquo;un autre c\u00f4t\u00e9 une mesure de dernier recours, privil\u00e9giant syst\u00e9matiquement le dialogue et la recherche de solutions amiables.<\/p>\n<p><strong>Points importants :<\/strong><\/p>\n<p><P>La proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion pour impay\u00e9s de loyer peut d\u00e9buter d\u00e8s le deuxi\u00e8me mois sans seuil l\u00e9gal obligatoire.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Aucun d\u00e9lai minimum l\u00e9gal<\/strong> : contrairement aux id\u00e9es re\u00e7ues, <em>aucun nombre pr\u00e9cis de loyers impay\u00e9s n&rsquo;est requis<\/em> pour engager une proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion<\/li>\n<li><strong>Solutions amiables privil\u00e9gi\u00e9es<\/strong> : dialogue, mise en demeure et conciliation de justice constituent des <em>\u00e9tapes pr\u00e9alables essentielles<\/em> avant toute action judiciaire<\/li>\n<li><strong>D\u00e9lais variables selon les garanties<\/strong> : de 6 \u00e0 9 mois avec une <em>assurance loyers impay\u00e9s<\/em>, jusqu&rsquo;\u00e0 12-18 mois sans protection sp\u00e9cifique<\/li>\n<li><strong>Tr\u00eave hivernale impactante<\/strong> : suspension obligatoire des expulsions du 1er novembre au 31 mars, pouvant <em>prolonger significativement la proc\u00e9dure totale<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;obligation de payer le loyer aux termes convenus constitue un engagement contractuel fondamental du locataire, encadr\u00e9 par l&rsquo;article 7 de la loi pr\u00e9cit\u00e9e. La plupart des <strong>contrats de location<\/strong> int\u00e8grent une clause r\u00e9solutoire permettant au bailleur de r\u00e9silier le bail en cas de manquement \u00e0 cette obligation. Cette clause acc\u00e9l\u00e8re consid\u00e9rablement la proc\u00e9dure, sous r\u00e9serve de respecter un formalisme strict incluant notamment la d\u00e9livrance d&rsquo;un commandement de payer par commissaire de justice.<\/p>\n<h2>Quelles sont les d\u00e9marches pr\u00e9alables avant une proc\u00e9dure judiciaire ?<\/h2>\n<p>Avant d&rsquo;envisager toute action en justice, <strong>la recherche d&rsquo;une solution amiable<\/strong> s&rsquo;impose comme une \u00e9tape essentielle. D\u00e8s le premier loyer impay\u00e9, le propri\u00e9taire doit r\u00e9agir pour identifier les causes du retard et \u00e9valuer si la situation reste temporaire. Un simple \u00e9change t\u00e9l\u00e9phonique ou un courrier peut suffire lorsque l&rsquo;impay\u00e9 demeure exceptionnel, permettant parfois d&rsquo;\u00e9tablir un \u00e9ch\u00e9ancier de paiement formalis\u00e9 par avenant au bail.<\/p>\n<p>Si le retard perdure au-del\u00e0 de 10 \u00e0 15 jours, <em>l&rsquo;envoi d&rsquo;une lettre de mise en demeure en recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/em> devient n\u00e9cessaire. Ce document formalise le d\u00e9saccord et constitue une preuve \u00e9crite indispensable des d\u00e9marches entreprises. Il rappelle au locataire son obligation contractuelle tout en maintenant une approche encore extrajudiciaire.<\/p>\n<p>Le recours \u00e0 un <strong>conciliateur de justice<\/strong> offre une alternative gratuite et efficace pour trouver un terrain d&rsquo;entente. Ce professionnel b\u00e9n\u00e9vole intervient pour favoriser le dialogue entre les parties et peut formaliser un accord \u00e9vitant le tribunal. Dans le domaine immobilier, la transmission d&rsquo;un patrimoine pose \u00e9galement des questions juridiques complexes, notamment concernant <a href=\"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/comment-eviter-droits-succession-bien-immobilier\/\">les strat\u00e9gies pour optimiser la transmission d&rsquo;un bien immobilier<\/a> dans une perspective patrimoniale globale.<\/p>\n<p>Parall\u00e8lement, le bailleur doit constituer un dossier complet rassemblant toutes les pi\u00e8ces utiles : contrat de bail, \u00e9tat d\u00e9taill\u00e9 des paiements, copies des relances et tout \u00e9l\u00e9ment prouvant ses tentatives de conciliation. Cette documentation s&rsquo;av\u00e9rera d\u00e9terminante lors d&rsquo;une \u00e9ventuelle saisine du tribunal.<\/p>\n<h2>Comment se d\u00e9roule la proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion \u00e9tape par \u00e9tape ?<\/h2>\n<p>Lorsque la clause r\u00e9solutoire figure au bail, le propri\u00e9taire fait d\u00e9livrer par commissaire de justice un <strong>commandement de payer visant cette clause<\/strong>. Ce document doit d\u00e9tailler pr\u00e9cis\u00e9ment les identit\u00e9s des locataires, le montant exact des dettes et les r\u00e9f\u00e9rences l\u00e9gales applicables. Le locataire dispose alors d&rsquo;un d\u00e9lai de deux mois pour r\u00e9gulariser sa situation. S&rsquo;il paie int\u00e9gralement durant ce d\u00e9lai, le bail reprend normalement son cours.<\/p>\n<p>En l&rsquo;absence de r\u00e8glement, le propri\u00e9taire peut saisir <strong>le tribunal judiciaire<\/strong> par assignation. Le juge des contentieux de la protection examine alors la situation financi\u00e8re du locataire, sa bonne foi et ses perspectives de remboursement. Trois issues sont possibles :<\/p>\n<ul>\n<li>L&rsquo;octroi d&rsquo;un d\u00e9lai de paiement pouvant atteindre trois ans maximum si le locataire confirme sa capacit\u00e9 \u00e0 rembourser<\/li>\n<li>La r\u00e9siliation du bail et l&rsquo;autorisation d&rsquo;expulsion lorsque la situation appara\u00eet irr\u00e9m\u00e9diablement compromise<\/li>\n<li>Le rejet de la demande si le juge estime l&rsquo;expulsion abusive au regard des circonstances<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une fois le jugement obtenu, un <strong>commandement de quitter les lieux<\/strong> est signifi\u00e9 au locataire. Celui-ci b\u00e9n\u00e9ficie g\u00e9n\u00e9ralement d&rsquo;un d\u00e9lai de deux mois suppl\u00e9mentaires pour lib\u00e9rer le logement, sauf si le juge a r\u00e9duit ce d\u00e9lai en raison de la mauvaise volont\u00e9 manifeste de l&rsquo;occupant. Durant cette p\u00e9riode, le locataire peut encore saisir le juge de l&rsquo;ex\u00e9cution pour solliciter un sursis allant jusqu&rsquo;\u00e0 un an selon sa situation personnelle.<\/p>\n<p>Si l&rsquo;occupant refuse de partir \u00e0 l&rsquo;expiration du d\u00e9lai, le propri\u00e9taire doit obtenir <em>le concours de la force publique<\/em> aupr\u00e8s de la pr\u00e9fecture. Le commissaire de justice proc\u00e8de ensuite \u00e0 l&rsquo;expulsion effective, accompagn\u00e9 d&rsquo;un serrurier et des forces de l&rsquo;ordre, en dressant un proc\u00e8s-verbal d\u00e9taill\u00e9 des op\u00e9rations. Les biens laiss\u00e9s dans le logement font l&rsquo;objet d&rsquo;un inventaire et sont plac\u00e9s en garde-meuble, le locataire disposant de deux mois pour les r\u00e9cup\u00e9rer avant leur vente ou leur abandon.<\/p>\n<h2>Quels sont les d\u00e9lais r\u00e9els selon les garanties du bailleur ?<\/h2>\n<p>La dur\u00e9e totale s\u00e9parant le premier impay\u00e9 de l&rsquo;expulsion effective varie consid\u00e9rablement selon les protections mises en place par le propri\u00e9taire. Le tableau suivant r\u00e9capitule <strong>les d\u00e9lais moyens observ\u00e9s<\/strong> selon chaque situation :<\/p>\n<table border=\"1\" cellpadding=\"10\" cellspacing=\"0\">\n<tr>\n<th>Type de garantie<\/th>\n<th>D\u00e9lai moyen d&rsquo;expulsion<\/th>\n<th>Particularit\u00e9s<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Sans garantie<\/td>\n<td>12 \u00e0 18 mois<\/td>\n<td>Gestion int\u00e9grale par le bailleur, d\u00e9lais plus longs<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Assurance loyers impay\u00e9s (GLI)<\/td>\n<td>6 \u00e0 9 mois<\/td>\n<td>Prise en charge d\u00e8s le 1er mois, accompagnement juridique complet<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Garantie Visale<\/td>\n<td>8 \u00e0 12 mois<\/td>\n<td>Indemnisation du bailleur mais pas de prise en charge des frais de justice<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Caution solidaire<\/td>\n<td>9 \u00e0 15 mois<\/td>\n<td>Variable selon la solvabilit\u00e9 et la coop\u00e9ration du garant<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<p>L&rsquo;assurance loyers impay\u00e9s repr\u00e9sente <em>la protection la plus efficace<\/em>, permettant une d\u00e9claration de l&rsquo;impay\u00e9 d\u00e8s les premiers jours de retard. L&rsquo;assureur prend en charge le remboursement des loyers, finance int\u00e9gralement les frais de proc\u00e9dure et assure un accompagnement juridique jusqu&rsquo;\u00e0 l&rsquo;expulsion effective. Cette formule r\u00e9duit significativement les d\u00e9lais et les risques financiers pour le propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>Avec la garantie Visale propos\u00e9e par Action Logement, le signalement doit intervenir dans le mois suivant l&rsquo;apparition de l&rsquo;impay\u00e9. Toutefois, cette garantie ne peut \u00eatre activ\u00e9e qu&rsquo;apr\u00e8s <strong>deux loyers impay\u00e9s cons\u00e9cutifs ou non<\/strong>. Si Action Logement prend en charge l&rsquo;indemnisation du bailleur dans les limites pr\u00e9vues, celui-ci doit n\u00e9anmoins financer lui-m\u00eame la proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion.<\/p>\n<h2>Quelle influence de la tr\u00eave hivernale sur les d\u00e9lais ?<\/h2>\n<p>La tr\u00eave hivernale, s&rsquo;\u00e9tendant du 1er novembre au 31 mars, interdit toute expulsion locative concernant des locaux d&rsquo;habitation. Cette p\u00e9riode peut allonger consid\u00e9rablement les d\u00e9lais lorsque la proc\u00e9dure aboutit \u00e0 l&rsquo;approche ou pendant ces mois prot\u00e9g\u00e9s. M\u00eame si le jugement a \u00e9t\u00e9 rendu et le commandement de quitter les lieux signifi\u00e9, <em>l&rsquo;expulsion effective reste suspendue<\/em> jusqu&rsquo;\u00e0 la fin de la tr\u00eave.<\/p>\n<p>Il demeure n\u00e9anmoins possible d&rsquo;engager et de poursuivre tous les actes de proc\u00e9dure durant cette p\u00e9riode. Le bailleur peut saisir le tribunal, obtenir un jugement et faire d\u00e9livrer un commandement de quitter les lieux, seule l&rsquo;ex\u00e9cution physique de l&rsquo;expulsion \u00e9tant report\u00e9e. Cette protection conna\u00eet n\u00e9anmoins des exceptions notables : lorsque l&rsquo;expulsion s&rsquo;accompagne d&rsquo;un relogement d\u00e9cent correspondant aux besoins du locataire, ou lorsqu&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un squat ou d&rsquo;un logement frapp\u00e9 d&rsquo;un arr\u00eat\u00e9 de p\u00e9ril.<\/p>\n<p>Dans les d\u00e9partements d&rsquo;sans compter-mer, une tr\u00eave cyclonique peut \u00e9galement s&rsquo;appliquer, adaptant les p\u00e9riodes de protection aux sp\u00e9cificit\u00e9s climatiques locales. Ces dispositifs, bien que protecteurs pour les locataires en difficult\u00e9, peuvent porter la dur\u00e9e totale d&rsquo;une proc\u00e9dure \u00e0 pr\u00e8s de trois ans dans certains cas exceptionnels, notamment lorsque s&rsquo;ajoutent les d\u00e9lais judiciaires et les reports accord\u00e9s par le juge.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Face aux impay\u00e9s de loyer, de nombreux propri\u00e9taires s&rsquo;interrogent sur le d\u00e9lai n\u00e9cessaire avant d&rsquo;envisager l&rsquo;expulsion. Contrairement aux id\u00e9es re\u00e7ues, il n&rsquo;existe aucun seuil l\u00e9gal imposant d&rsquo;attendre un nombre pr\u00e9cis de loyers impay\u00e9s. Selon l&rsquo;article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une proc\u00e9dure peut \u00eatre initi\u00e9e d\u00e8s le deuxi\u00e8me mois d&rsquo;impay\u00e9, \u00e0 condition [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":284,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":{"0":"post-286","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-immo"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/286","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=286"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/286\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":296,"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/286\/revisions\/296"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/284"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=286"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=286"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=286"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}