{"id":1534,"date":"2026-03-31T17:21:55","date_gmt":"2026-03-31T15:21:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/?p=1534"},"modified":"2026-03-31T17:22:24","modified_gmt":"2026-03-31T15:22:24","slug":"selon-la-justice-le-locataire-qui-degrade-un-logement-na-rien-a-payer-en-fin-de-bail-si-son-proprietaire-oublie-cette-formalite-5","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.addictimmobilier31.com\/blog\/selon-la-justice-le-locataire-qui-degrade-un-logement-na-rien-a-payer-en-fin-de-bail-si-son-proprietaire-oublie-cette-formalite-5\/","title":{"rendered":"Selon la justice, le locataire qui d\u00e9grade un logement n\u2019a rien \u00e0 payer en fin de bail si son propri\u00e9taire oublie cette formalit\u00e9"},"content":{"rendered":"
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Un arr\u00eat de la Cour de cassation<\/strong> du 16 novembre 2023<\/strong> le confirme sans ambigu\u00eft\u00e9 : un bailleur qui dresse un \u00e9tat des lieux de sortie sans le locataire, sans respecter la proc\u00e9dure l\u00e9gale, perd tout droit \u00e0 retenir quoi que ce soit sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie. M\u00eame si les d\u00e9gradations sont r\u00e9elles. M\u00eame si le jardin est en ruine.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Un locataire qui laisse un logement en mauvais \u00e9tat peut repartir sans payer un centime de r\u00e9paration. Ce sc\u00e9nario, qui peut sembler injuste au premier regard, est pourtant parfaitement l\u00e9gal d\u00e8s lors que le propri\u00e9taire a commis une erreur de proc\u00e9dure en fin de bail. La justice ne se prononce pas sur l'\u00e9tat r\u00e9el du bien : elle tranche sur la validit\u00e9 des documents produits.<\/p>\n

Et quand ces documents ne tiennent pas, tout s'effondre.<\/p>\n

L'\u00e9tat des lieux de sortie, une formalit\u00e9 qui engage tout<\/h2>\n

L'affaire jug\u00e9e par la Cour de cassation<\/strong> en novembre 2023<\/strong> illustre un cas concret : le mandataire du bailleur a r\u00e9dig\u00e9 seul l'\u00e9tat des lieux de sortie, en l'absence du locataire, sans faire appel \u00e0 un commissaire de justice<\/strong>. Le document consignait un reproche pr\u00e9cis, le d\u00e9faut d'entretien du jardin, et le propri\u00e9taire entendait s'appuyer dessus pour retenir une partie du d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong>.<\/p>\n

La justice a \u00e9cart\u00e9 ce document sans h\u00e9sitation. Un \u00e9tat des lieux r\u00e9dig\u00e9 unilat\u00e9ralement, sans la pr\u00e9sence du locataire ni l'intervention d'un officier minist\u00e9riel habilit\u00e9, n'a aucune valeur probante devant les tribunaux. R\u00e9sultat : le bailleur a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 restituer l'int\u00e9gralit\u00e9 du d\u00e9p\u00f4t de garantie, augment\u00e9 des p\u00e9nalit\u00e9s de retard, soit 1 539,60 euros<\/strong> au total.<\/p>\n

\n \u26a0\ufe0f<\/span><\/p>\n
\n Attention<\/span>
\n Un \u00e9tat des lieux r\u00e9dig\u00e9 sans le locataire et sans commissaire de justice est juridiquement nul. Il ne peut pas servir de preuve pour justifier une retenue sur d\u00e9p\u00f4t de garantie, quelle que soit la r\u00e9alit\u00e9 des d\u00e9gradations constat\u00e9es.\n <\/div>\n<\/div>\n

Pourquoi la proc\u00e9dure prime sur les faits<\/h3>\n

La logique juridique peut surprendre : peu importe que le jardin soit r\u00e9ellement n\u00e9glig\u00e9, que les murs soient ab\u00eem\u00e9s ou que des \u00e9quipements soient cass\u00e9s. Si le bailleur ne peut pas produire un \u00e9tat des lieux contradictoire valide, sign\u00e9 par les deux parties, il est pr\u00e9sum\u00e9 avoir r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 le bien dans l'\u00e9tat o\u00f9 il l'avait remis. Cette pr\u00e9somption est pos\u00e9e par la loi et la jurisprudence la fait respecter strictement.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, cela signifie que la cha\u00eene documentaire est aussi importante que les d\u00e9gradations elles-m\u00eames. Un propri\u00e9taire qui dispose de photos, de t\u00e9moignages et de devis de r\u00e9paration, mais qui ne peut pas produire un \u00e9tat des lieux contradictoire valide, se retrouve d\u00e9muni face au juge. Les frais de remise en \u00e9tat tombent alors \u00e0 sa charge, et non \u00e0 celle du locataire.<\/p>\n

Le r\u00f4le du commissaire de justice en cas d'absence<\/h3>\n

La loi a pr\u00e9vu une solution pour les situations o\u00f9 le locataire est absent ou refuse de participer \u00e0 l'\u00e9tat des lieux de sortie : faire appel \u00e0 un commissaire de justice<\/strong>. Cet officier minist\u00e9riel peut dresser un constat contradictoire opposable, qui aura une valeur probante reconnue par les tribunaux. C'est la seule voie l\u00e9gale quand le locataire ne se pr\u00e9sente pas au rendez-vous, comme le rappellent \u00e9galement les r\u00e8gles encadrant les droits des locataires en mati\u00e8re d'expulsion<\/a>.<\/p>\n

Faire r\u00e9diger ce document par son propre mandataire, sans convocation pr\u00e9alable par courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/strong> et sans recours au commissaire de justice, revient \u00e0 produire un document priv\u00e9 sans force juridique. C'est exactement l'erreur commise dans l'affaire tranch\u00e9e en 2023.<\/p>\n

Ce qu'il faut r\u00e9unir pour retenir l\u00e9galement une somme sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/h2>\n

La retenue sur d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong> n'est pas interdite. Elle est simplement encadr\u00e9e par des exigences pr\u00e9cises que beaucoup de bailleurs n\u00e9gligent, parfois par m\u00e9connaissance, parfois par confiance excessive dans leurs propres documents. Trois \u00e9l\u00e9ments sont indispensables pour que la retenue soit valide devant un tribunal.<\/p>\n

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\u2705 Conditions pour une retenue valide<\/div>\n